La refonte économique du modèle HLM, une obligation et beaucoup de craintes

Face à un gouvernement qui choisit la manière forte pour réduire la dépendance du logement social à l'Etat, le secteur est contraint de changer de modèle, mais met pour l'heure l'accent sur ses difficultés, avec la phobie récurrente de la privatisation.

La politique du gouvernement enclenche "une vraie réforme du modèle économique" des HLM, résume à l'AFP Karine Julien, du bailleur social Logirep. "Ca a un impact colossal sur tout le monde HLM."

Le gouvernement contraint le secteur à contribuer à environ 1,5 milliard d'économies publiques annuelles de 2018 à 2020, dans le but affiché de réformer son modèle. Corollaire à cet objectif, il impose une réorganisation en regroupant les plus petits organismes.

Si ces mesures ont dominé les débats lors du congrès annuel du secteur à Marseille, le ton des séances témoignait d'un secteur au pied du mur plutôt qu'en pleine transformation.

"Il faut faire attention à ne pas jouer les apprentis sorciers et s'assurer qu'on a la capacité de faire évoluer un modèle qui a marché depuis cent ans", a déclaré mercredi Christophe Robert, délégué général de la fondation Abbé-Pierre, sous les applaudissements des congressistes.

Alors que l'exécutif vise l'accélération de la construction de logements, la confédération du monde HLM, l'Union sociale pour l'habitat (USH), estime que les économies contribuent à une baisse d'au moins 5% des nouveaux logements sociaux cette année et que ce n'est qu'un début.

"C'est des politiques à la petite semaine qui amputent durablement des politiques majeures", a insisté M. Robert.

Dans la logique gouvernementale, les économies seront compensées par une plus grande implication de la Caisse des dépôts, bras financier de l'Etat et traditionnel contributeur du logement social via l'argent du Livret A.

La Caisse a débloqué 10 milliards d'euros, pour l'essentiel des prêts dont certains à très long terme et sans intérêt: ces derniers ont déjà trouvé preneurs auprès de quasiment 400 organismes.

"Les dix milliards de la Caisse, ils ont un effet sur 20 ans... Les 1,5 milliard (d'économies), c'est tout de suite", nuance auprès de l'AFP Yannick Borde, président du réseau Procivis, l'une des familles du monde HLM.

- Pas de "démembrement" -

Autre piste évoquée par l'exécutif, la vente de HLM pour reconstituer des fonds, ne convainc quasiment personne dans le secteur. Le gouvernement vise 40.000 ventes par an, contre 8.000 actuellement, alors que différents acteurs jugent bien ambitieux d'arriver à 20.000.

La loi logement, actuellement dans sa dernière ligne législative, aurait pu comprendre un amendement susceptible de stimuler ces ventes. Il prévoyait que les organismes puissent céder à terme des logements à des acteurs privés: ils les auraient récupérés après le départ du locataire.

L'idée, dite "démembrement", a particulièrement hérissé les offices publics, dépendant des collectivités, et l'amendement n'a pas survécu au Sénat.

"A partir du moment où un bailleur social n'est plus propriétaire de son parc, on passe à un logement social qui entre dans le privé", assure à l'AFP Laurent Goyard, directeur général de la fédération des offices publics (FOPH). "L'organisme se dessaisit peu à peu de son patrimoine pour gérer ses trous d'exploitation."

La crainte d'une privatisation rampante revient souvent, non seulement chez les offices mais à l'échelle de toute la confédération.

La vente en démembrement du parc ancien est "inconcevable", a insisté mercredi Jean-Louis Dumont, président de l'USH, mettant en garde contre une supposée tentation de suivre la "seule loi du marché".

M. Dumont préfère insister sur les mesures annoncées ailleurs en Europe, dont les cinq milliards d'euros engagés par le gouvernement allemand en septembre pour le logement social.

"Une partie de la production de logement social, on peut la faire financer par le marché", estime en revanche auprès de l'AFP André Yché, président de CDC Habitat, l'une des filiales de la Caisse et l'un des principaux bailleurs sociaux.

M. Yché, qui faisait là allusion à la construction, a aussi promu la vente de logements existants en démembrement, appelant à une "fluidité des actifs" et suscitant l'agacement de certains responsables du monde HLM.

"Une grande partie des acteurs, il n'y a pas une grande compréhension de ce qu'est l'économie immobilière: les questions de rendement, d'endettement...", regrette-t-il. "Ils sont très attentistes, ils attendent de voir ce qui va se passer réellement".