Airbnb - dégradations, prostitution, drogue, sous-location : responsabilités et recours du propriétaire

Certains faits divers mettant en scène des locations Airbnb ou du même type ont mis en avant les problèmes que peuvent connaître les propriétaires lorsque le locataire commet des dégradations ou se livre à une activité illégale. Thierry Vallat, avocat au barreau de Paris, revient en partenariat avec France-Soir sur les responsabilités et les recours possibles en cas de problème.

Certains propriétaires découvrent souvent trop tard que leurs locataires sous-louent leur bien, sans leur consentement, sur des plateformes de location entre particuliers de type Airbnb, ou qu'ils se livrent à des activité illégales. Les propriétaires peuvent donc avoir à se retourner contre le locataire ou la plateforme, voire à se protéger d'une mise en cause.

> Responsabilité du propriétaire en cas de prostitution dans une location AirBnB

Un propriétaire a récemment eu la mésaventure de découvrir qu'un de ses biens loués à Vienne dans l'Isère via Airbnb servait en réalité de lieu de passes utilisé par un proxénète pour ses coupables activités de prostitution.

Il pensait avoir loué à un paisible couple de touristes espagnols, mais la jeune femme se prostituait sous l'emprise de son "ami protecteur" pour quatre ou cinq passes quotidiennes dans le local.

Voir: Prostitution dans une location Airbnb en Isère - le proxénète condamné

Un client mécontent du tarif et de la qualité des prestations a alors averti le loueur. Ce dernier a aussitôt prévenu la police qui a interpellé le couple. Le proxénète a été condamné à 10 mois de prison ferme assortis de cinq ans d'interdiction de territoire.

Le propriétaire n'a en revanche pas été inquiété dans ce cas. Si bien entendu le fait d'aider, d'assister en mettant à disposition un local ou de tirer profit de la prostitution d'autrui constitue un acte de proxénétisme, si le propriétaire n'est pas au courant, il ne pourra être poursuivi si sa bonne foi est reconnue.

A noter qu'Airbnb ne dispose pas en France d'accès à une base de personnes criminelles, comme aux Etats-Unis. En revanche, il existe une banque de données de personnes indésirables dont le comportement a été signalé pour éviter toute récidive. Cette liste noire permet de faire un premier tri. Il faut donc autant que possible se renseigner sur son locataire avant de mettre son bien à disposition.

> Que faire si votre local sert de salle de shoot ou subi des dégradations?

Certains propriétaires peuvent occasionnellement rencontrer d'autres problèmes comme ce loueur propriétaire d'un petit appartement refait à neuf dans le 11ème arrondissement parisien qui avait mis son appartement en location sur Airbnb, lequel a subi de fortes dégradations.

En effet, les occupants, bien sur tout rapport si l'on en croyait la plateforme, ont utilisé pendant un mois le local pour se droguer et inviter d'autres toxicomanes laissant un appartement dans un état désastreux.

Lire aussi: Locations type Airbnb - l'Assemblée vote des sanctions accrues

Désastre également pour le bilan du propriétaire: un mois de location à 1.800 euros mais une facture de réparations de 3.600 euros, finalement prise en charge par AirBnB.

Le conseil donc pour éviter ces désagréments:

-bien se familiariser avec le futur occupant surtout pour une location de longue durée, le rencontrer personnellement (et pas un tiers qui viendrait à sa place au rendez-vous), vérifier que tout se passe bien;

-porter plainte en cas de dégradations;

-négocier avec la plateforme pour vous faire rembourser.

Là encore, si le propriétaire est de bonne foi, il ne devrait pas y avoir de risque pénal si un trafic de drogue s'instaure et que son bien se transforme en place de deal à son insu.

> Et en cas de sous-location illicite à une plateforme: quels droits pour le propriétaire?

Vous louez votre bien à un locataire avec un bail de location classique qui interdit généralement la sous-location non autorisée, mais découvrez que le local est une plaque tournante de la location saisonnière.

Vous avez des droits pour faire cesser cet usage et ces sous-locations non autorisées qui justifient la résiliation du bail aux torts du locataire qui a enfreint les clauses du contrat. Mais également, les locataires doivent reverser au propriétaire les sommes qu’ils ont reçues via Airbnb.

Une affaire édifiante vient de l'illustrer: les locataires qui avaient perçus la somme nette de 27.295 euros de 2013 à 2015 inclus ont été condamnés solidairement à rembourser cette somme par un arrêt de la Cour d’appel de Paris (5 juin 2018, RG 16/10684).

Ils ne contestaient pas avoir sous-loué l’appartement litigieux sur Airbnb de 2013 à 2015, pour deux nuits minimum, au prix de 120 euros la nuit, 700 euros la semaine et 3.401 euros le mois.

Leur propriétaire avait invoqué les articles 546 et 547 du code civil qui disposent, d’une part que la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit, et d’autre part, que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

La Cour d'appel a considéré que la revendication du propriétaire était donc fondée sur son droit de propriété: en effet le régime des loyers provenant d’une sous-location prohibée n’est pas réglé par le statut des baux d’habitation contrairement à celui des baux commerciaux. Aussi les dispositions du code civil sur le statut des biens, qui le prévoient, doivent recevoir application.

Donc propriétaires restez vigilants, même si ces problèmes causés par un tiers restent en principe une exception. D'autant que la copropriété pourra en revanche mettre en cause votre responsabilité en cas de va-et-vient incessants ou si votre locataire Airbnb cause des désordres dans l'immeuble. A fortiori si le règlement de copropriété prohibe ce type d'activités désormais réglementées.