Apport ou non, ce que les banques regardent pour une simulation de crédit

Pour réussir une négociation d'un crédit immobilier et mettre toutes les chances de son côté, mieux vaut connaître les éléments sur lesquels les banques concentrent leur attention. Et le montant de l'apport est loin d'être le principal.

Les éléments sont nombreux et l'humeur des agences bancaires changeantes: si vous voulez être certain de décrocher le crédit immobilier que vous convoitez, mieux vaut mettre toutes les chances de votre côté. Bonne nouvelle, une décision de banque ne se prend pas au hasard mais en respectant des critères bien identifiés. Mauvaise nouvelle, tous ne sont pas toujours faciles à réunir.

Premier élément central, le niveau de revenus que vous pouvez certifier par rapport au niveau du prêt que vous sollicitez. Il est d'usage de dire que les banques acceptent une capacité d'endettement qui ne doit pas excéder 33% de vos revenus stables. C'est vrai dans les grandes largeurs mais la réalité est plus fine. Les banques vont en fait se pencher sur votre "reste à vivre" soit l'argent qui vous restera une fois vos charges de crédit payées. En cas de forts revenus stables, la barre des 33% peut-être dépassée.

Autre élément scruté: l'existence ou non de crédit en cours. La banque ne sera guère encline à vous endetter sur 33% si vous l'êtes déjà par ailleurs sur des crédits à la consommation, à forts taux d'intérêts, et si vous avez cumulé au passage quelques incidents bancaires comme des découverts à répétition.

Les perspectives de carrière ressenties par la banque sont aussi un élément important dans la négociation. Si le dossier ne nécessite généralement que les trois derniers bulletins de salaire, le conseiller bancaire va essayer de voir les évolutions possibles dans votre branche et la stabilité de votre situation. Etes-vous dans une profession en tension ou avez-vous un statut avantageux (comme fonctionnaire)? Etes-vous récemment entré dans la société avec de belles hausses salariales à venir, mais un risque plus grand de perdre votre emploi, ou avez-vous atteint un plafond?

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Certains profils permettent de mieux négocier la capacité d'endettement si la banque perçoit que votre profil est garanti avec de futurs revenus ascendants. D'autres sont moins favorables pour solliciter le plafond de 33%, sans même parler des personnes en emploi précaire…

Signe que rien n'est figé dans le marbre: les banques n'hésitent plus à prêter à des conditions d'endettement élevé sur des durées longues à des candidats qui n'ont aucun apport… mais une belle carrière assurée devant eux. La banque perçoit en effet que si le crédit immobilier sur ce client rapportera peu, elle s'attachera au moins la fidélité d'un épargnant prometteur dans la durée. Une capacité d'apparaître comme un "prospect" qui pourrait bien faire la différence si votre dossier comporte quelques faiblesses à la base.