Immobilier - Le Grand Paris va-t-il réduire les inégalités en Ile-de-France ?

D'ici 2030 doit s'achever le colossal projet du Grand Paris, incluant notamment un développement des transports devant mieux connecter la capitale et sa périphérie. Un pari risqué, qui permettrait sur le papier de réduire les inégalités immobilières, mais dont l'issue est incertaine. L'analyse de Bernard Cadeau, ancien président du réseau Orpi, pour France-Soir.

Avant d'analyser l'impact du Grand Paris sur le futur, regardons un peu le passé et rappelons quelques idées importantes. Ce projet, dans son esprit et dans ses objectifs, s’inscrit dans l’histoire d’une croissance géographique inévitable, alimentée par la démographie et l’économie, les deux étant intimement liés. De Lutèce au boulevard périphérique actuel, il y eut les enceintes des Xe et XIe siècles, celle de Philippe Auguste, de Charles V, des fermiers généraux ou les fortifications de 1840. Toutes ces limites sans cesse repoussées marquaient le dynamisme de notre capitale.

Paris, une ville métropole, est allée dans le sens de l’histoire. Le baron Hausmann, préfet de la Seine de 1835 à 1870, en fut un des artisans majeurs. Beaucoup plus tard, Paul Delouvrier, le père des Villes Nouvelles, plantait le décor futur, avec cinq villes nouvelles dans cinq départements (nouveaux eux aussi) réunissant un million d'habitants. Mais les projections et études, penchent pour 11 millions d’habitants dans le Grand Paris de 2040! Plus de 130 communes seront regroupées et 1.300 seront connectées via le Grand Paris Express en 2030.

C’est le premier projet pensé dans sa globalité, avec l’aménagement du territoire, la création d’un réseau de transports, la construction de plus de 70.000 logements par an pendant 25 ans, et plusieurs dizaines de milliers d’emplois créés en prime. Alors oui, ce vaste projet va impacter massivement le marché immobilier francilien.

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D’ores et déjà il faut savoir que l’Ile-de-France compte 12 millions d’habitants et que chaque année 60.000 à 70.000 personnes de plus, soit l’équivalent d’une ville moyenne, viennent y résider.

Les nouvelles limites de ce Grand Paris devraient permettre aux communes périphériques actuelles une meilleure intégration. On ne devra plus réfléchir comme auparavant en "intra" ou "extra" périphérique.

Cette meilleure intégration se traduira sans doute par une modification des marchés immobiliers locaux ainsi que sur les prix, sans pour autant faire une fatalité de l’augmentation.

Les facteurs déterminants du prix sont quasi immuables:

1 - L’offre est-elle suffisante? La réponse est non...hélas! Dans ce que nous appelons les "zones tendues" (là où la demande est la plus forte, sans offre suffisante) le phénomène est toujours aussi aigu, et c’est en premier lieu le cas de l’Ile-de-France qui représente 30 % du PIB français. La part du budget logement des Franciliens a augmenté de 77 % en 30 ans et 650.000 ménages sont en attente d’un logement social!

2 - Les transports et services divers (écoles, crèches, commerces, loisirs, sports...) sont ils facilement accessibles depuis le parc de logement, et sont ils assez nombreux? Voilà un facteur important dans le choix, et surtout dans le prix. On constate par exemple systématiquement que la construction d’une nouvelle station de métro ou de tramway, en facilitant l’accès du centre, influence la courbe des prix.

L’objectif du Grand Paris est bel et bien de renforcer les moyens de transport (72 gares, 200 kilomètres de voies prévus) et l’accessibilité aux services ce qui sera déterminant dans l’évolution des prix à long terme. Soit on sera en capacité de construire ET rénover massivement pour réequilibrer offre et demande, et, dans ce cas, on peut espérer un niveau de prix compatible avec le pouvoir d’achat des Franciliens. Soit le choc d’offre tant attendu ne se produira pas, et, les mêmes causes produisant les mêmes effets, il sera difficile de se loger en Ile-de-France pour un budget raisonnable.

Les conditions de ce choc d’offre peuvent se résumer ainsi: libérer du foncier (des terrains) à prix maitrisé pour construire plus et poser un cadre fiscal et juridique incitatif pour faire venir de nombreux investisseurs privés parmi ceux qui croient aux vertus du logement et qui seront prêts à se positionner sur ce marché. Ces deux facteurs doivent être constants et s’étaler sur plusieurs années dans un cadre légal stable. La perspective d’un marché raisonnable est à ce prix!

Paris est une "ville monde" qui attire et continuera d’attirer énormément donc la pression sur les prix restera forte. Mais le futur Grand Paris devra permettre d’y travailler et de s’y loger dans un rayon proche du lieu de son emploi. La qualité de vie est et sera de plus en plus un critère de choix. Le diesel sera interdit (pour certains) à l’intérieur de l’A86, l’environnement et sa préservation sont déjà au cœur des préoccupations et l’on peut dire qu’il y a une réelle injonction au "verdissement" pour les urbanistes.

Y aura-t-il un parfait réequilibrage demain entre communes "oubliées" et les autres? C’est souhaitable mais pas certain en regard d’expériences passées sur d’autres territoires. Certaines communes, voire des départements entiers (comme la Seine-Saint-Denis par exemple), bénéficieront de ce projet, et un autre regard, sans doute, sera porté sur eux. Mais attention à un autre risque: celui de "boboïser", en excluant les résidents actuels du futur marché immobilier.

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