Immobilier : pourquoi emprunter sur 35 ans est une stratégie dangereuse ?

Les emprunts sur 35 ans demeurent rares mais représentent pour les professionnels du monde de l'immobilier une solution possible pour rendre solvables les ménages qui ne peuvent plus s'aligner face à la hausse des prix en zones tendues. Mais cette porte de sortie apparente s'avère hasardeuse.

Est-la solution pour permettre aux emprunteurs de suivre la cadence? Ou un risque considérable qui pourrait plonger les ménages dans la pauvreté? Les voix bruissent dans les réseaux de l'immobilier pour encourager les banques à proposer des crédits immobiliers sur des durées de 35 ans.

Certains ménages parmi les plus "modestes" (qui ne le sont pas forcément d'ailleurs à l'échelle de l'ensemble de la population) ne peuvent plus s'aligner sur la hausse des prix dans les zones en tension –comme à Paris où le mètre carré a dépassé les 9.300 euros– et ne parvienne donc pas à se solvabiliser, et donc avoir un niveau de remboursement supportable, avec des emprunts étalés sur 20 pou 25 ans.

Si certains prêts peuvent déjà dépasser les 30 ans, leur nombre est marginal (environ 1% des emprunts immobiliers en France) et seule une filiale du Crédit mutuel – Crédit foncier communal d’Alsace et de Lorraine (CFCAL)– propose ouvertement des prêts de cette durée.

Or, même si l'immobilier reste incertain (a fortori sur une aussi longue période), le prêt sur 35 ans pourrait être un piège. Primo, car l'immobilier qui ressemble de plus en plus à une bulle pourrait amorcer une correction brutale. Si celle-ci serait indolore pour les propriétaires en fin de crédit qui ont déjà vu leur bien se renchérir, la situation ne serait plus la même pour un jeune couple qui devra subir toute sa vie active un crédit calculée sur un bien dont le montant s'est dégradé.

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Secundo, la proposition d'augmenter encore les durées n'a pas pour but de faciliter l'accès à l'emprunt mais reste le seul levier possible pour encaisser la hausse des prix (7,1% au deuxième trimestre à Paris par rapport à l'année précédente). En effet, les salaires, eux, ont certes augmenté en 2018 (2,5% pour les cadres, 2,2% pour les non-cadres, selon une étude du cabinet Deloitte), mais ne parviennent pas à rattraper l'immobilier. Quant aux taux, ils ont atteint un plancher, et restent sous la menace d'une remontée décidée par la Banque centrale européenne.

L'allongement de la durée du crédit, présentée parfois comme une porte de sortie, risque de ressembler surtout à une fuite en avant.

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