Immobilier - Pourquoi la loi ne peut pas toujours remplacer le marché

Le marché immobilier français ne semble pas en mesure de pouvoir répondre à ses propres problèmes: offre trop limitée, loyers trop élevés en zone tendue... La tentation devient grande d'imposer une reprise en main politique

L’économie du logement doit-elle être administrée? Drôle de question vous direz vous. Et pourquoi la poser d'ailleurs?

Sans doute parce que le niveau des prix reste élevé surtout dans les zones dites tendues, sans doute parce que l’encadrement des loyers est un sujet qui revient régulièrement sur le devant de la scène tel un remède miracle, sans doute parce qu'Airbnb est devenu pour certains une activité économique à plein temps, sans doute pour d’autres raisons encore, mais, plutôt que de les énumérer toutes, et au risque d’en oublier, regardons quelques instants en arrière. Essayons de comprendre comment et pourquoi le marché du logement est ce qu’il est aujourd’hui.

Rappelons cette réalité, parfois méconnue du grand public: le marché de l’immobilier français est structurellement déséquilibré. L’offre est insuffisante, face à une demande toujours plus forte et protéiforme, mais concentrée sur les grandes villes ou grandes métropoles telles Paris, Lyon, Bordeaux, Rennes ou Lille. Ce sont les fameuses zones tendues, par opposition aux zones dites non tendues, dans lesquelles les disparités de marché sont très sensibles et les contrastes très marqués .

Nous devons cette situation à différents facteurs à commencer par une quasi absence de politique structurelle d’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du logement depuis 40 ans dans notre pays. Certes des efforts ont été faits en matière de construction de logements, mais le volume construit a été très rarement suffisant et surtout, la production n’a pas été constante.

Dans le même temps, la planification des transports rapides tels le TGV n’a pas, concomitamment, anticipé les futurs besoins massifs de logements sur les zones nouvellement desservies. Le fameux "effet TGV", par exemple à Rennes et Bordeaux, a eu les conséquences que l’on connait: demande massive de nouveaux clients attirés par une qualité de vie meilleure, offre locale de logements insuffisante, montée rapide des prix, mise à l’écart du marché des habitants déjà installés dont le pouvoir d’achat ne correspond plus à la nouvelle donne . A ce défaut d’anticipation et cette absence de construction massive, il convient d’ajouter la disparition des investisseurs institutionnels, les fameux "zinzins"! Ces derniers se sont petit à petit détournés du logement au profit d’autres investissements, or ils remplissaient un rôle capital dans la production de logements intermédiaires, tant à la location qu’à la vente.

Alors, dans ce contexte de marché, quelle est la bonne politique? Que doivent imposer les pouvoirs publics? Comment doivent réagir les maires? De quel arsenal disposent-ils? Plus prosaïquement, pouvoirs publics et maires doivent-ils agir ou non? 

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Des abus ont été constatés en matière de location de courte durée, via notamment Airbnb. Des petits malins, dénaturant l’esprit de départ de cette plateforme, en ont fait commerce: ils ont transformé des appartements d’habitation dite bourgeoise en véritables résidences hôtelières au milieu d’habitations résidentielles, créant de nombreuses nuisances pour le voisinage, et, ont retiré de fait des logements locatifs du marché local. L’exemple parisien est, à cet égard, édifiant. Il fallait sanctionner et dire quelle est la limite du système: cela a été fait et c’est bien ainsi. Il n’était pas question d’interdire mais de préserver un équilibre.

Il n’en va pas de même de l’encadrement des loyers.

Cette mesure emblématique de la gauche se veut un remède universel au niveau élevé des prix des loyers. A l’évidence, elle présente plus d’inconvénients que d’avantages. Rappelons pour commencer, qu’avant la mise en place de cette mesure (dans un premier temps à Paris et Lille ) les loyers sur une période de trois ans étaient stables voire en légère baisse selon les secteurs. N’y voyez aucun miracle. C’est d’abord une évidence économique et financière liée au pouvoir d’achat: "Je ne peux pas louer plus que mon client ne peut me payer en contrepartie du logement que je lui propose" . C’est aussi et surtout le bon sens et le pragmatisme du bailleur qui préfère un loyer stable, payé régulièrement, car ce bailleur sait que l’investissement locatif s’apprécie sur le moyen et long terme et non dans une logique spéculative court termiste. L’encadrement des loyers ne fonctionne pas non plus, par manque de données fiables de référence, tant la comparaison des quartiers, des immeubles, des orientations géographiques, de l’état et de l’équipement des logements est hétérogène.

Au-delà de ces considérations, attention aux effets pervers!

Certes, il est intellectuellement intéressant et séduisant de penser que l’interventionnisme fort de la puissance publique dans le domaine du logement garantirait tout à la fois une stabilité, des prix bas, et une fluidité accrue du marché. Hélas, la réalité est toute autre! La fluidité du marché et la stabilité des prix passent exclusivement par un rééquilibrage de l’offre et de la demande. Mais attention, la seule population en capacité de mettre massivement des logements locatifs sur le marché est celle des bailleurs et investisseurs privés. Le moteur de ces choix d’investissement porte un nom: la confiance! C’est le préalable à tout. Toute méthode coercitive tendant à une approche administrée de l’économie du logement sera vouée à l’échec et le remède sera pire que le mal: gel probable des investissements, donc, à terme, moins de logements, donc une pression accrue sur les prix.

Une législation rigide ne peut jouer un rôle de régulation, elle risque au contraire d’effrayer. Alors, qui seront les gagnants et qui seront les perdants? J’ai du mal à nommer les premiers, mais je connais les seconds: les perdants seront les locataires!

Enfin, j’invite chacune et chacun à prendre en considération deux éléments fondamentaux. Le premier est inscrit dans notre Constitution: c’est le droit de propriété. Ce droit doit pouvoir s’exercer pleinement, c’est-à-dire sans contraintes telles qu’il n’existerait plus de fait. N’oublions pas, et pardon de cette laplissade, que pour qu’un marché de la location existe il faut des propriétaires! En second lieu, le principe républicain de liberté doit permettre le déterminisme de chaque individu, notamment dans ses choix économiques et financiers. L’investissement immobilier est par essence un choix de long terme qui ne peut s’accommoder de changements répétitifs et de contraintes qui en dénatureraient l’esprit même ou le fragiliseraient. L’Etat doit être le garant de ces deux principes.

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