Prêt à taux zéro et Pinel ancien : bien comprendre les dispositifs

PARTENARIAT - Le prêt à taux zéro (PTZ) et l'éco-PTZ seront reconduits au moins jusqu'en 2021. Ils peuvent toujours se combiner avec le programme Pinel permettant de défiscaliser, y compris dans l'ancien, même si des critères de réhabilitation et d'optimisation énergétique sont à remplir pour avoir accès aux dispositifs.

Un dispositif qui se prolonge et un autre qui a déjà fait la preuve de son efficacité, le tout pour une stratégie simple et efficace à destination des particuliers pour optimiser leur épargne immobilière locative. Le projet de loi de finances pour 2019 va prolonger l'éco-PTZ (prêt à taux zéro) pour trois ans, soit jusqu'au 31 décembre 2021. Mais, pour profiter pleinement des avantages de cette stratégie d'optimisation, encore faut-il bien comprendre la loi Pinel.

Le dispositif permet de défiscaliser en obtenant une remise d'impôts pouvant aller jusqu'à 21% de l'investissement, sous réserve que l'achat en question ait un but locatif (il ne peut pas s'agir de votre résidence principale ou secondaire). Il faut louer au moins 12 ans pour obtenir le taux de réduction fiscale maximale, mais des avantages sont octroyés dès six ans de location (12% de réduction fiscale), ou pour neuf ans de bail (18% de réduction).

Autre avantage de la loi Pinel, l'acquisition peut tout à fait être financée par un crédit immobilier, sans le moindre apport. Et même donc via un prêt à taux zéro. Autrement dit il est possible d'épargner en défiscalisant intégralement son épargne et acquérir par ce biais un bien immobilier sur une zone potentiellement "en tension", soit avec une possibilité de valorisation conséquente. Une stratégie gagnante sur tous les tableaux.

Le PTZ cependant varie selon le lieu où se trouve le bien à acquérir. Un décret publié au Journal officiel en janvier a confirmé que si le PTZ peut toujours couvrir jusqu'à 40% de l'acquisitions d'un logement neuf dans les zones dites "A" et "B1" (soit les zones en tension, avec une demande largement supérieure à l'offre, alimentant une hausse des prix, et généralement situées en ville), le taux tombe à 20% dans les zones B2 et C. Soit, concrètement, pour les logements neufs dans les petites villes et les zones rurales.

Voir aussi: Immobilier - Des conditions plus restrictives pour le prêt à taux zéro (PTZ) en zone rurale

Or, si vous voulez investir dans l'ancien et bénéficier de l'avantage de Pinel, vous devrez justement respecter des critères précis: le logement devra être dans un état de "délabrement avancé" et sa réhabilitation permettre au bien de retrouver un état presque neuf, le tout validé par un expert du  bâtiment. D'où l'intérêt alors de l'éco-PTZ pour financer ces travaux de réhabilitation. Les propriétaires d'un logement pourront ainsi emprunter jusqu'à 30.000 euros sur 15 ans.

Avant de franchir le pas, soyez aussi certain que les travaux que vous envisagez soit bien éligibles à la liste permettant de profiter du financement à taux zéro: ils doivent concerner au choix l’isolation de la totalité soit de la toiture, soit des murs donnant sur l’extérieur ou des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur, mais aussi le remplacement des portes donnant sur l’extérieur, l’installation, la régulation ou le remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants, ou encore l’installation d’équipements de chauffage ou de production d'eau chaude utilisant une source d’énergie.

Nouveauté cependant qui devrait être incluse dans le PLF 2019, la fin de l’obligation de réaliser plusieurs travaux en même temps, une contrainte ce qui avait tendance à décourager ceux qui n’avaient pas les moyens d’entreprendre des travaux importants.

Lire aussi:

Zonage Pinel 2018: ce qui a changé au 1er janvier

Logement: entrepreneurs du bâtiment et promoteurs satisfaits de la prolongation du "Pinel"