Réforme du logement : ce qui devrait changer pour les propriétaires

Le gouvernement a annoncé fin septembre une vaste réforme du logement. Des mesures fiscales ou sociales qui devraient notamment concerner les propriétaires d'ici 2018 si le projet n'est pas modifié d'ici-là. Thierry Vallat, avocat au barreau de Paris, décrypte en partenariat avec "France-Soir" ce que pourrait en l'état changer pour les propriétaires.

Une nouvelle réforme du logement a été annoncée fin septembre par Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion des territoires. Avec ce plan se voulant ambitieux, le gouvernement souhaite avant tout porter son effort vers le secteur social.

Plusieurs lois sont en préparation pour intégrer les mesures envisagées, ce qui veut dire que plusieurs d’entre elles vont évoluer ou être amendées, dont la plupart toucheront les propriétaires.

 

> Aménagement du PTZ

Dans un premier temps, le gouvernement a annoncé vouloir supprimer le prêt à taux zéro (PTZ) dans certaines zones, notamment rurales et les petites villes.

Actuellement ce PTZ destiné depuis 1995 aux primo-accédants permet le financement jusqu’à 40% d’un achat immobilier pour une résidence principale, dans le neuf et dans l’ancien avec travaux. Son montant peut atteindre 138.000 euros.

Il serait finalement conservé au-delà de la date du 31 décembre 2017 pour deux ans, mais aménagé avec une réduction à 20% en septembre 2018.

> Réforme du Crédit d’impôt transition énergétique (CITE)

Le ministre avait annoncé la fin du CITE pour les portes et fenêtres en mars 2018, ainsi que pour les chaudières au fioul. Finalement un accompagnement "en sifflet" devrait voir le jour, afin de les faire sortir progressivement du dispositif, sans que l’on connaisse ni les taux ni les montant de prise en charge envisagés. A compter de 2019, le crédit d'impôt serait transformé en une prime.

> Incitations fiscales pour libérer le foncier et faciliter la location

Dans un souci de libération du foncier et pour faire baisser le prix du mètre carré, il est prévu une incitation fiscale pour les propriétaires de terrains qui les céderaient avant 2020.

L'abattement sur la plus-value immobilière serait de 100% pour la vente de terrains permettant de construire du logement social, de 85% pour du logement intermédiaire, et de 70% pour du logement libre.

Dans le même esprit, les propriétaires qui loueraient une pièce de leur logement à un jeune seraient exonérés d’impôt sur le revenu sur les loyers perçus.

> Modifications du régime Pinel

Le dispositif d’investissement locatif Pinel doit normalement prendre fin le 31 décembre 2017, après avoir été prorogé par le gouvernement Valls. La réduction d’impôt Pinel est octroyée aux propriétaires bailleurs faisant construire ou qui achètent un logement neuf pour le mettre en location d’habitation vide pendant au moins six ans. Il faut respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le montant de la réduction d’impôt peut atteindre 6.000 euros/an.

Ce régime portant sur plus de la moitié des acquisitions de logements neufs, il serait pérennisé jusqu’en 2022, mais les avantages fiscaux seraient recentrés aux ventes intervenant dans les zones tendues, comme les grandes villes.

> Relèvement du seuil du micro-BIC pour les loueurs en meublé

La location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans laquelle un régime forfaitaire simple, avec un abattement de 50%, est possible jusqu'à un certain seuil de recettes (loyers et charges perçus). Ce seuil sera augmenté et passera :

•             de 33.200 euros à 70.000 euros par an pour les locations meublées hors locations saisonnières classées,

•             de 82.800 euros à 170.000 euros/an pour les locations meublées saisonnières classées.

Cette mesure, qui pourrait s'appliquer dès l'imposition des revenus 2017, permettrait à la presque totalité des loueurs de bénéficier du régime forfaitaire.

> Taxation des propriétaires

Qui pense économies et investissements, annonce bien entendu recettes qui proviendront…de l’alourdissement de taxes existantes.

C’est ainsi que les revenus fonciers seraient impactés dès janvier 2018 par une hausse de 1,7% de la CSG.

Au lieu des 15,5% affectant déjà les produits tirés de la location de biens immobiliers, ce serait un total CSG et CRDS de 17,2% qui taxeraient les propriétaires fonciers. Ceux-ci seront doublement pénalisés, puisque le patrimoine immobilier reste également taxable à la nouvelle version de l’ISF.

En revanche, il est question d’une suppression progressive de la taxe d’habitation avec 30% de foyers imposés en moins en 2018 (et 80% en 2020). Cette mesure concernerait les foyers dont les ressources n'excèdent pas 27.000 euros de revenu fiscal de référence pour une part, majorées de 8.000 euros pour les deux demi-parts suivantes, soit 43.000 euros pour un couple, puis 6.000 euros par demi-part supplémentaire.

> Les autres mesures du "Plan Logement"

Outre ces mesures ou pistes de réflexions, le ministre a également fait part de la réforme du régime des aides personnelles au logement (APL) applicable depuis le 1er octobre 2017 dans le parc privé et d‘une baisse de cinq euros qui a déjà fait couler beaucoup d'encre (avec une réforme plus profonde qui se prépare, à l'horizon 2019, avec notamment la prise en compte des ressources les plus récentes du locataire et non ses revenus n-2). Ainsi que d’une réforme des documents d’urbanisme et d’une simplification des délais d’instruction des permis de construire qui seraient peu à peu dématérialisés, ainsi que la limitation des contestations des permis et d’une plus grande rapidité pour le traitement des recours.

Enfin, un "bail mobilité" d’un durée d’un à dix mois serait instauré pour faciliter le logement des jeunes, sans dépôt de garantie mais avec l’étendue de la caution "Visale" délivrée par Action Logement aux étudiants.

Les mesures finales en faveur de l'immobilier et du logement seront incluses dans deux textes principaux:

•             la loi de finances pour 2018. Le projet de loi sera voté fin décembre et s'appliquera au 1er janvier 2018;

•             une "loi logement". Le projet de loi ne sera présenté que fin 2017 et son adoption n'aura lieu qu'à la mi-2018.