Immobilier - Acheter un programme neuf : ce qu'il faut savoir pour éviter les risques

L'achat d'une résidence principale dans un programme neuf est souvent une inqiétude pour l'acheteur: investir des fonds pour un bâtiment qui n'existe pas encore, n'est-ce pas un risque inconsidéré? Les conseils de Bernard Cadeau, ancien président du réseau Orpi, pour France-Soir.

Acheter sa résidence principale représente toujours un moment important de sa vie. Comment faire le bon choix? Où acheter? Quel financement? Choisir dans le parc existant ou bien se tourner vers le neuf?

Acheter dans une construction neuve n’est pas donné à tout le monde. D’abord parce qu’il n’y a pas de programmes neufs partout, ensuite, et sans doute surtout, car il faut avoir la capacité de se projeter et d’imaginer à partir de plans ce que sera son futur logement une fois achevé. C’est en quelque sorte passer de l’immatériel au matériel.

Viennent ensuite de nombreuses questions: les travaux seront-ils exécutés correctement? Le seront-ils en temps et heure? Quel délai raisonnable dois-je intégrer à ma démarche? Que dois-je connaitre absolument avant de m’engager? Comment apprécier le sérieux du projet de construction? Quels sont mes recours si les retards venaient à s’accumuler? Bref de nombreuses questions, toutes légitimes, surtout pour une première acquisition.

> Alors, acheter du neuf, comment ça marche?

Nous sommes dans le régime dit des ventes en état futur d’achèvement. Le promoteur a acheté le terrain, obtenu un permis de construire, purgé tous les recours, puis il commercialise son programme. Tout client peut alors réserver l’appartement de son choix, après l’avoir sélectionné sur plans et ou, grâce à des modélisations en 3D qui permettent une immersion parfaite dans ce que sera la construction dans son environnement et ce que sera l’appartement choisi.

Dès le contrat de réservation, l’ensemble des conditions de la vente sont listées, et notamment la date de signature de l’acte authentique d’achat, le planning des appels de fonds, les différentes garanties offertes à l’acquéreur, le descriptif des prestations et équipements des parties privatives (l’appartement) et des parties communes (hall d’entrée, ascenseurs, parkings etc.) et la date prévisionnelle de livraison de l’immeuble.

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Reprenons: l’acte authentique ne peut être signé que si au moins deux conditions sont réunies, à savoir d’une part la production par le promoteur d’une garantie (extrinsèque) d’achèvement qui permettra quoiqu’il arrive l’achèvement de l’immeuble; d’autre part les fondations de l’immeuble doivent être achevées.

Concernant les appels de fonds successifs, ils rythment l’avancement des travaux et représentent une fraction du prix; par exemple le stade hors d’eau (la couverture est posée) puis le hors d’air (les fenêtres sont installées), le tout jusqu’à atteindre 95% du prix. Les cinq pour cent restant sont versés le jour de la réception de l’appartement, c’est-à-dire à la remise des clés.

> Et les garanties? Il y en a trois principales, qui se superposent, façon poupées russes

En premier lieu la garantie dite de parfait achèvement, d’une durée d’un an après la réception de l’appartement, puis une garantie biennale d’une durée donc de deux ans, qui couvre le second œuvre, par exemple la chaudière s’il y en a une, ou d’autres équipements. Vient enfin la plus connue, dite décennale ou "garantie décennale" d’une durée de dix ans après l’achèvement de l’immeuble. Précisons ici que le délai de dix ans est interrompu à tout moment si la garantie est mise en œuvre. Ainsi une déclaration de sinistre à neuf ans onze mois et vingt jours interrompt la garantie d’origine.

Du coté des prestations prévues dans le contrat de réservation, la réception de l’appartement est LE moment clé: vous réalisez avec le promoteur ou son représentant un état des lieux très détaillé appelé procès-verbal de réception, dans lequel vous pouvez exprimer toutes les réserves que vous constatez. Vous pouvez demander une nouvelle réception après rectification des malfaçons ou non-façons, et signer un second procès-verbal dit de levée des réserves et de réception; vous versez le solde du prix et prenez possession de votre appartement.

Si les travaux restant à finir sont trop importants, mais qu’ils ne vous empêchent pas d’habiter, vous mentionnez les réserves qui doivent être levées dans le délai de parfait achèvement et au maximum dans les douze mois qui suivent et vous pouvez retenir les cinq pour cent du prix. 

Enfin, quid de la date de livraison? Construire un immeuble est toujours un exercice soumis à des aléas et les délais s’affinent au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Vous serez mieux à même de cerner la date de livraison si vous réservez plus tard, mais cette réservation tardive se fera au détriment du choix. A contrario si vous êtes parmi les premiers réservataires et que les travaux n’ont pas encore débuté le délai sera moins certain.

Toutefois le promoteur doit s’engager sur une date prévisionnelle de livraison. Certes il peut invoquer des intempéries pour expliquer un retard, mais il doit le prouver: il neige rarement en juillet! Il peut invoquer également un cas de force majeure, par exemple un immeuble vétuste qui s’écroule à côté du chantier et endommage les installations. Tout autre retard qui peut lui être imputable est sanctionné et un barème de pénalités doit être prévu au contrat et l’acquéreur peut être fondé à réclamer des dommages et intérêts.

Si l’on vend un bien pour acheter dans le neuf, mieux vaut se donner un délai assez long pour le libérer et conserver ainsi la souplesse nécessaire et la capacité d’anticipation. Si l’on quitte une location mieux vaut attendre le plus tard possible avant de donner congé.

Ces deux derniers conseils doivent bien entendu se mesurer à la contrainte financière, lorsqu’il s’agit de régler, par exemple, son loyer plus le crédit lié à l’acquisition. Vous pouvez anticiper et ajuster avec votre préteur un différé d’amortissement. 

J’espère que ces quelques conseils pratiques vous aideront à mener à bien votre projet. Ne soyez pas rebutés à l’idée d’acheter dans le neuf votre résidence principale; il faut en connaitre les règles et les particularités, mais chaque année, plusieurs centaines de milliers de logements neufs sont construits et vendus, pour le plus grand bonheur de leurs acheteurs!

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