Gestion locative : comment rédiger le contrat de location ?

Gestion locative : comment bien rédiger un contrat de location ?

Comment rédiger un contrat pour votre gestion locative, sans omettre les mentions légales essentielles et les protections indispensables ? Pour les propriétaires, cette tâche peut rapidement devenir un défi, avec des enjeux juridiques et financiers importants. En effet, un contrat mal rédigé expose à des litiges coûteux et à des conflits potentiels avec les locataires. Quelles sont alors les bonnes pratiques pour créer un contrat conforme aux exigences légales ? Cet article vous apporte les réponses et vous guide pas à pas.

L’importance d’un contrat de location bien rédigé : les mentions obligatoires de votre gestion locative

Un contrat de gestion locative mal rédigé peut entraîner des complications et des litiges. C’est pourquoi il est essentiel de bien connaître les mentions obligatoires ainsi que les documents à annexer. Les mentions obligatoires dans un contrat de location permettent de définir clairement les termes de la location et les responsabilités de chaque partie. Si vous n’avez pas envie de réaliser votre contrat seul, il est parfois préférable de passer par un professionnel de gestion locative en ligne.

Identification des parties et description du logement

Dès les premières lignes du contrat de votre gestion locative, il est impératif d’identifier les parties impliquées. Vous devez mentionner : 

• Le nom et prénom du propriétaire, 
• L’adresse du propriétaire,
• Les coordonnées du gestionnaire,
• Le nom et prénom du ou des locataires, 
• Le nom et prénom du ou des garants de chaque locataire.  

Si vous avez laissé votre gestion locative aux mains d’une agence immobilière, celle-ci doit également être identifiée avec précision.

De plus, il est essentiel de donner tous les éléments légaux concernant le logement. Ceci inclut :  

• La nature du bien (maison ou appartement), 
• Le nombre de pièces,
• Les équipements à usage privatif et commun,
• La durée du bail,
• Le montant du dépôt de garantie éventuel, 
• Ainsi que la surface habitable. 

Concernant cette dernière, c’est sans nul doute l’une des mentions les plus importantes, car elle est utilisée pour définir le prix du loyer de votre gestion locative. Toute erreur égale ou plus de 5% du nombre de m2 peut conduire le locataire à demander une réduction du loyer. C’est une procédure légale à laquelle le propriétaire ne peut déroger. La description doit également préciser les annexes, telles que les parkings ou caves, ainsi que les équipements disponibles si vous louez un bien meublé.

Définition des modalités de loyer et des charges de la gestion locative

L’un des points centraux du contrat de la gestion locative encadre les modalités financières. Trois éléments clés sont à noter : 

• Le montant du loyer sans les charges, 
• La périodicité des paiements que le locataire doit respecter, 
• Les charges récupérables. Celles-ci peuvent être présentées sous forme de forfait ou de provisions avec régularisation annuelle. 

De plus, la révision du loyer de la gestion locative doit être encadrée par une clause claire, stipulant les modalités de réévaluation du loyer et la fréquence de cette révision. A noter que la loi stipule que le loyer ne peut être revu qu’une seule fois dans l’année par le propriétaire. SI vous n’avez pas écrit cette clause, vous ne pouvez pas réévaluer le loyer, sauf si vous avez réalisé des travaux d’amélioration du bien locatif. 

Les clauses résolutoires et leur importance

En plus des précisions légales que doit contenir votre contrat de location de votre gestion locative, il est recommandé d’inclure des clauses résolutoires dans le contrat de location. Ces clauses permettent au propriétaire de résilier le bail dans certains cas précis, comme le non-paiement du loyer ou des charges, le défaut de versement du dépôt de garantie, ou encore la non-souscription d’une assurance locative par le locataire. Ce type de clause protège le propriétaire en cas de manquements répétés de la part du locataire.

Les diagnostics techniques obligatoires

Le propriétaire est tenu de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) au locataire. Ce dossier de la gestion locative comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), l’état des installations de gaz et d’électricité si celles-ci datent de plus de 15 ans, ainsi que l’état des risques naturels et technologiques (ERNMT). Tous ces documents visent à informer le locataire sur l’état du logement et sur les risques éventuels. Si le propriétaire ne fournit pas ce document, le locataire peut lui demander réparation devant la justice - notamment si le bien s’avère dangereux. 

Les autres documents à annexer

En plus des diagnostics, il est également nécessaire de joindre au contrat une notice d’information sur les droits et devoirs des parties, ainsi qu’un état des lieux d’entrée. Ce dernier doit être détaillé, idéalement accompagné de photos de la gestion locative et réalisé en présence des locataires. Les deux parties doivent signer le document, attestant de la date de remise des clés. 

Enfin, le propriétaire doit détenir l’attestation d’assurance locative souscrite par le locataire. Si vous vivez en copropriété, le propriétaire doit également fournir un extrait du règlement de copropriété précisant l’usage des parties privatives et communes. 

Par exemple, certains locataires louent un bien meublé avec balcon, mais les brises-vues sont interdits par la propriété. Les locataires ne peuvent y contrevenir et risquent une amende de la part de la copropriété s'ils y dérogent. 

Les clauses optionnelles et personnalisables du contrat

Bien qu’elles ne soient pas obligatoires, certaines clauses optionnelles peuvent être ajoutées pour s’adapter aux spécificités de chaque location. 

Par exemple, en cas de colocation, une clause de solidarité entre les colocataires peut être prévue. Cela signifie que chaque colocataire devient solidaire des paiements de loyer. De même, il peut être utile d’ajouter une clause de vétusté, notamment pour encadrer les réparations futures en fonction de l’ancienneté des équipements.

La durée et le renouvellement du bail

Un contrat de location doit également préciser la durée du bail. La loi impose une durée minimale de trois ans pour les locations vides et d’un an pour les logements meublés lorsque le propriétaire est une personne physique. Il est possible de prévoir une durée plus courte dans certains cas exceptionnels, tels que le retour prévu du propriétaire pour raisons familiales ou professionnelles. Cette mention doit impérativement figurer dans le contrat et être confirmée deux mois avant la fin du bail.

Les modalités de renouvellement

À l’expiration du bail, si aucune des parties ne donne congé, le contrat peut être renouvelé tacitement. Cependant, le propriétaire peut également proposer une révision du loyer, à condition de respecter un délai de préavis et de notifier le locataire par lettre recommandée.

Les précautions à prendre lors de la rédaction

Lors de la rédaction du contrat, il est essentiel de faire attention aux erreurs courantes, telles que l’omission de certaines mentions ou l’utilisation de clauses abusives. Par exemple, il est illégal d’interdire à un locataire d’héberger des tiers ou d’imposer le paiement automatique par prélèvement bancaire. Il est donc recommandé de se référer à un modèle de bail conforme à la loi Alur pour éviter tout litige.

Les recours en cas de litige

En cas de non-respect du contrat par le locataire, le propriétaire peut engager une procédure de résiliation de bail. Toutefois, avant d’en arriver là, il est conseillé d’adresser une mise en demeure par courrier recommandé pour tenter de résoudre le conflit à l’amiable. En cas de désaccord persistant, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance.

Gestion locative : comment bien écrire son contrat

La rédaction d’un contrat de location est une étape incontournable pour garantir une relation sereine entre le propriétaire et le locataire. Un contrat bien rédigé protège les deux parties et permet de prévenir les conflits. En respectant les mentions obligatoires, en fournissant les documents annexes requis et en ajoutant des clauses adaptées aux spécificités de chaque location, vous mettez toutes les chances de votre côté pour une gestion locative sans accroc.

Pour assurer la conformité de votre contrat, n’hésitez pas à consulter un expert en gestion locative ou un avocat spécialisé. Une vérification professionnelle est toujours préférable afin de sécuriser juridiquement la relation locative et d’éviter toute mauvaise surprise à long terme.

Article Partenaire, la rédaction n'a pas participé à son écriture