Loyers impayés et trève hivernale : quelles solutions pour les propriétaires
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France-Soir
Publié le 20 novembre 2019 - 13:38
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Le propriétaire peut lancer des procédures pour récupérer son logement au printemps
PixabayLa trêve hivernale suspend les expulsions, mais pas les procédures en cas de loyers impayés. Le propriétaire peut donc utiliser tous les recours à sa disposition.
Sauf cas exceptionnels, comme un arrêté de péril pesant sur un immeuble, la trêve hivernale protège les locataires des expulsions. Elle s’étend sur une période allant du 1er novembre au 31 mars. Est-ce à dire que les propriétaires sont pieds et poings liés en cas de loyers impayés ? Loin de là. Ils doivent au contraire mettre tout en œuvre pour récupérer les sommes dues, voire lancer la procédure qui aboutira au jugement d’expulsion.
La voie amiable et le recours aux cautions
Que le locataire rencontre de réelles difficultés financières ou se révèle un mauvais payeur, il est conseillé au propriétaire d’agir dès le premier loyer impayé. Après une première relance auprès de l’occupant de son logement, il peut s’adresser à la personne s’étant portée caution solidaire, à Action Logement si l’occupant des lieux a souscrit une garantie Visale, ou bien encore à son propre assureur dans le cas où il dispose d’une Garantie des Loyers Impayés.
Face à des loyers impayés, le propriétaire a également obligation de prévenir la CAF ou la CMSA dès lors que le locataire dispose d’une aide logement. C’est cet organisme qui déclenchera une procédure dès que la dette atteindra un montant de deux fois le loyer hors charges.
Une autre possibilité existe, celle de négocier à l’amiable avec son locataire et de faire appel à un conciliateur pour formaliser un accord, par exemple sur l’étalement de la dette.
Résilier le bail et obtenir l’expulsion
Un propriétaire prudent inscrit dans ses contrats de location une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié en cas de loyers impayés. Il a alors la possibilité de contacter un huissier pour que ce dernier adresse au locataire un commandement de payer – l’occupant du logement sera également redevable des frais d’huissiers. Dans le cas où le locataire ne règle pas sa dette dans les deux mois, et qu’il n’existe pas de délai de paiement accordé par un juge du tribunal d’instance, le propriétaire peut saisir ce même tribunal, y compris en référé, pour demander l’expulsion. Celle-ci n’est toutefois pas systématiquement accordée.
Dans le cas où le contrat de bail n’intègre pas de clause résolutoire, le propriétaire doit également s’adresser à un huissier, qui saisira le tribunal d’instance pour demander à la fois la résiliation du bail et l’expulsion du logement. C’est au tribunal, lors d’une audience, d’apprécier la situation financière du locataire, sa bonne foi, les possibilités d’étaler la dette, etc.
Si le juge prononce d’une part la résiliation du bail et d’autre part l’expulsion du locataire, l’huissier adresse à ce dernier un Commandement de quitter les lieux dans les deux mois. L’occupant du logement a encore la possibilité de faire appel auprès du tribunal de grande instance et de demander un délai supplémentaire, qui varie entre trois mois et trois ans.
De la première mise en demeure à l’expulsion effective d’un locataire, la procédure dure au minimum six mois, d’où l’intérêt, pour le propriétaire, d’entamer les démarches rapidement, y compris pendant la trêve hivernale.
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