Pourquoi les prix de l'immobilier à Paris ne baissent-ils jamais ?

Rien ne semble devoir faire baisser les prix de l'immobilier à Paris. En cause: un mélange de réalités physiques –une extension de l'offre bloquée par le périphérique– et des tendances de marché avec une demande mondiale qui ne se tarit pas. Pourtant, des évolutions positives restent encore possibles. L'analyse de Bernard Cadeau, ancien président du réseau Orpi, pour France-Soir.

Il y a des sujets qui, sans cesse, reviennent dans les discussions, sans céder aux phénomènes de mode, mais simplement parce qu’ils préoccupent et ou concernent un nombreux public. Les prix des logements à Paris en font partie! Régulièrement, on s’alarme, on s’indigne, on se hasarde à avancer des solutions, on revendique le droit pour tous à habiter Paris, bref personne ne reste indifférent. Essayons d’y voir plus clair, et de comprendre pourquoi et comment les prix, tant à la location, qu’à l’acquisition restent si haut et ne baissent jamais .

Paris est la seule ville au monde, avec Londres, qui subit actuellement le Brexit en Europe. Conséquence: une demande qui ne cesse de s’accroitre. Le monde entier, dont la France, veut habiter Paris, que ce soit pour une résidence principale, un investissement, un "pied à terre", une location de courte ou longue durée, la demande est à la fois massive et protéiforme.

Et face à cette demande, l’offre est en berne. Non qu’il n’y ait pas d’immeubles construits ou rénovés, mais parce qu’il n’y en a pas assez. Les limites physiques du Paris actuel s’arrêtent au boulevard périphérique, offrant donc une capacité foncière par définition limitée .

Certes le législateur, notamment avec la loi ALUR, a permis de densifier et a encouragé cette densification. Certes la future loi Logement, dite ELAN (Evolution du logement et aménagement numérique), va permettre une reconversion significative de bureaux en logements chaque fois que ce sera techniquement possible. Mais le compte n’y est toujours pas et, à l’instar de tous les marchés de gré à gré, lorsque la demande est nettement supérieure à l’offre, la pression sur les prix est constante.

Les arrondissements du nord et de l’est parisien, réputés "bon marché" ont vu leurs prix augmenter. Ils se sont "gentrifiés": des mouvements d’une population plutôt aisée (certains diraient "bobos") ont accompagné ce mouvement de hausse des prix. D’une manière générale, on peut dire que l’augmentation globale des prix parisiens n’a pas été homogène, les prix s’étant appréciés "par le bas". Pour dire les choses autrement, les quartiers "riches" de l’ouest ont vu leurs prix moins augmenter que ceux de l’est. A une réserve près, toutefois, si l’on considère les arrondissements du centre dont les prix ont fortement augmenté depuis dix ans.

Parmi les premiers concernés et touchés, citons les primo-accédants, c’est-à-dire celles et ceux désirant acheter pour la première fois. Il leur est de plus en plus difficile de réaliser leur projet, même en acceptant de modérer les demandes, la surface, l’emplacement etc. Cetains ont trouvé une réponse en restant locataires dans Paris, mais propriétaires (investisseurs) ailleurs.

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Les locataires ou candidats locataires ne sont pas non plus favorisés sur ce marché de pénurie. Mais ne tombons pas dans un raccourci facile en brandissant l’arme fatale de l’encadrement des loyers! Cela ne marche pas et, pire, agit comme un repoussoir pour les candidats investisseurs! Ce sont eux les seuls en capacité de mettre des logements sur le marché, ne l’oublions pas, puisque les investisseurs institutionnels ont déserté ledit marché. A cet égard le rétablissement de l’encadrement à Paris n’est pas une bonne nouvelle.

Alors, existe-t-il une solution, voire des solutions? Il faut sans doute poursuivre la densification des constructions lorsque c’est possible (boucher les "dents creuses", utiliser les réserves foncières disponibles, poursuivre le développement des nouveaux quartiers etc.) mais on sait que ça ne suffira pas et que la demande sera toujours très forte et la pression sur les prix tout autant.

N’ayons pas peur de briser ici un tabou: tout le monde ne peut pas habiter Paris. Ce n’est pas un jugement de valeur, c’est seulement un constat objectif et factuel.

Mais, restons optimistes, avec le projet du Grand Paris qui, de fait, repousse les limites de la ville et promet la construction de plus de 70.000 logements par an! C’est de manière plus générale la question de l’aménagement du territoire qui est posée et pas seulement à Paris.

Mais Paris sera toujours Paris comme le dit la chanson, non?

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