Marché immobilier ancien : "atterrissage en douceur" en vue cette année

Le marché immobilier ancien devrait négocier un "atterrissage en douceur" avec des volumes de ventes "plus raisonnables" en 2018, estiment les notaires, après deux années euphoriques au cours desquelles des transactions record ont fait grimper les prix.

Une baisse généralisée du prix des biens immobiliers ne se montre en revanche pas encore à l'horizon: après une augmentation de 4% l'an dernier, ceux-ci restent orientés à la hausse, selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France, publiée lundi.

A fin février, le volume annuel de transactions s'établissait à 965.000 ventes sur les 12 mois écoulés, soit 5.000 de moins qu'un mois plus tôt. Il restait toutefois en hausse de 10,9% sur un an.

"Le volume annuel de transactions évolue ainsi à un rythme légèrement moins soutenu", observent ces professionnels, qui prévoient une stabilisation du marché dans les prochains mois, au vu de la baisse du flux de nouveaux crédits au logement des ménages, sur un an.

En ce début d'année, "42% des banques déclarent une baisse de la demande de crédits à l'habitat", laissant présager "des volumes plus raisonnables en 2018", disent-ils, après deux records historiques successifs: 848.000 ventes en 2016, puis 968.000 l'an dernier.

Les notaires rappellent les raisons de l'envolée des volumes de transactions depuis début 2015: "des taux d'intérêt faibles, un allongement de la durée des prêts, des incitations fiscales ciblées, des prix en province globalement raisonnables et un stock plus important de biens immobiliers mutables".

Le prix des logements anciens - appartements et maisons mêlés - a progressé de 3,4% en France au quatrième trimestre de l'an dernier, par rapport à la même période de 2016, après +3,3% au trimestre précédent.

- Bond de 16% des prix à Bordeaux -

Cette hausse est plus marquée pour les appartements anciens (+4,5%) que pour les maisons (+2,6%).

En Île-de-France, les prix des appartements anciens ont même augmenté de 5,1% sur un an au dernier trimestre 2017 et bondi de 8,6% dans Paris, tandis qu'ils progressaient de 5,2% dans les Hauts-de-Seine et d'environ 4% dans le Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis.

En province, la hausse est restée plus modérée: +2,7% au quatrième trimestre 2017, comparé aux trois derniers mois de 2016, mais cela cache de fortes disparités.

Ainsi les prix ont-ils flambé dans certaines métropoles: à Bordeaux le prix médian s'est établi à 3.930 euros le m2, soit un bond de 16% en un an. À Nantes, Annecy, Lyon, Lille et Toulouse, ce prix médian - le même nombre de biens s'est vendu à un prix supérieur qu'à un prix inférieur - a aussi augmenté de façon "significative", entre +5% et +8%.

Dans ces villes, les prix ont grimpé l'an dernier car la demande était supérieure à l'offre et les vendeurs ont bénéficié de taux d'intérêt bancaires toujours très bas, aux alentours de 1,5% en moyenne en fin d'année. Ils sont encore descendus, à 1,47% en février.

A l'inverse, les prix des appartements anciens sont restés "relativement stables" à Grenoble, Dijon, Nice, Montpellier et Tours, tandis qu'ils baissaient à Amiens (-6,1%), Clermont-Ferrand (-5%), Saint-Étienne (-4%), Caen (-3,4%) ou Besançon (-2,9%).

Au vu des avant-contrats de vente signés en France métropolitaine, les notaires anticipent une poursuite de la hausse des prix : +4% sur un an pour les appartements anciens et +2,2% pour les maisons anciennes, à fin mai.

Et à Paris, "la tendance haussière est appelée à se prolonger" avec un prix au m2 "aux alentours de 9.300 euros" à la fin avril, en hausse de 9% sur un an.

En province, les prix devraient rester orientés à la hausse, "mais l'augmentation des prix se tasserait", toujours selon les indicateurs avancés dont disposent les notaires: +2,3% pour les appartements anciens et +1,9% pour les maisons anciennes, à fin avril.