Immobilier neuf à Bordeaux : où acheter son appartement neuf ?

Bordeaux est une ville où le parc de logement neuf se développe depuis de nombreuses années. Métropole étudiante et où le taux de chômage est en baisse (7,30 % en 2020 vs. 8 % en 2019), l’investissement dans l’immobilier neuf à Bordeaux est une solution pertinente pour qui souhaiterait à la fois se constituer un patrimoine immobilier, mais aussi obtenir un complément de revenu, en préparation de son départ en retraite.

Les projets d’achat immobilier à Bordeaux concernent également les acquéreurs de résidence principale. Dans cet article, des experts de l’immobilier neuf à Bordeaux vous conseillent sur les secteurs bordelais où l’investissement locatif Pinel est le plus opportun, et sur les quartiers et communes où acheter son appartement neuf à Bordeaux en résidence principale.

Acheter son appartement neuf à Bordeaux en résidence principale

Acquérir un bien neuf en résidence principale à Bordeaux est chose assez aisée. Au sein de cette métropole du sud-ouest, plus de 200 programmes immobiliers neufs étaient recensés à la fin du mois de mars 2021.

Ces programmes en cours de commercialisation présentent des typologies de biens allant du studio au 5 pièces, de l’appartement à la villa. Pour les acheteurs occupants, le panel de choix s’étend de la livraison immédiate ou déjà effectuée, à une livraison jusqu’au 4^è trimestre 2024.

Que ce soit au centre de Bordeaux, à proximité de la gare Saint-Jean ou au bord de la Garonne, ou au sein des communes aux alentours comme Lormont, Mérignac, Pessac ou encore Villenave d’Ornon, l’offre de résidences neuves est vaste.

L’immobilier neuf à Bordeaux regorge d’atouts à la fois économiques, mais aussi de confort : sécurité, modernité, espaces extérieurs et de stationnement, intérieurs spacieux et personnalisables, économies d’énergie et dernières normes de construction, etc. Les acteurs de la promotion immobilière à Bordeaux n’ont de cesse que de proposer des biens sains et aux goûts actuels des acheteurs.

Les promoteurs ont bien compris depuis plusieurs années que le rêve des Français était de vivre dans un logement possédant un espace extérieur. Désormais, la plupart des appartements neufs conçus par la promotion immobilière à Bordeaux disposent d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardin ou d’une loggia. Très rares sont les logements n’ayant pas leurs annexes au soleil.

Villenave d’Ornon, une commune investie par l’immobilier neuf à Bordeaux

Villenave d’Ornon est une ville faisant partie de Bordeaux Métropole. Située au sud du centre-ville de la Perle de l’Aquitaine, elle présente un certain intérêt pour les familles et actifs. Regroupant plusieurs complexes et groupes scolaires, Villenave d’Ornon accueille l’ensemble des enfants y habitant.

• Écoles maternelles La Fontaine et Delaunay
• Écoles primaires Jean-Macé et Léon Blum
• Groupes scolaires Jules Ferry, Jules Vernes, Jean Moulin, Joliot-Curie et Aimé Césaire

Si les structures éducatives ne manquent pas à Villenave d’Ornon, les actifs ne sont pas en reste non plus avec la présence de nombreuses entreprises pourvoyeuses d’emplois.

À Villenave d’Ornon, les programmes neufs de Bordeaux sont légions. De la résidence massive de 133 appartements neufs, à la résidence à taille humaine de 4 logements, il y en a pour tous les goûts !

Sybille et Marcel souhaitent couler des jours heureux près de Bordeaux. Leur conseiller en immobilier leur propose une maison neuve à Villenave d’Ornon. En retraite, le couple souhaite un logement fonctionnel et sécurisé.

Ils jettent leur dévolu sur une petite copropriété de 12 villas. Ils ont un coup de cœur pour une maison de 5 pièces affichée au prix de 405 000 €, avec un garage, un jardin et une terrasse. Le bien possède également 2 salles d’eau en plus d’une salle de bain, ainsi que d’un cellier.

La maison se trouvant sur le marché de l’immobilier neuf, le couple bénéficiera de frais de notaire réduits. En effet, ces derniers sont à 8 % sur le marché de l’ancien, tandis que dans le neuf, ils sont équivalents à 2,5 % du prix d’achat.

Si Villenave d’Ornon est une commune particulièrement accueillante et proche de Bordeaux, d’autres villes de la métropole le sont toutes autant. C’est le cas de la plupart des villes gravitant autour de la Belle Endormie. Si certaines sont moins dotées que d’autres en programmes immobiliers neufs, l’offre commerciale se renouvelle régulièrement.

Acheter un appartement neuf à Bordeaux : Euratlantique vous ouvre les bras

Élu plus grand projet urbain de France, hors région parisienne, Euratlantique est également considéré comme une Opération d’Intérêt National (OIN). 5 quartiers sont concernés par ce projet immobilier d’envergure dispatchés sur les communes de Bègles, Floirac et Bordeaux.

Le quartier de Bègles Garonne avec le projet Garonne Eiffel accueillera 7 500 logements neufs pouvant accueillir 12 500 personnes.

La ZAC Saint-Jean Belcier bénéficiera, elle, de 592 000 m² de logements et bureaux et de 148 000 m² d’équipements sportifs, culturels et scolaires, ainsi que d’hôtels, commerces et activités.

Pour ce qui est de Floirac Sud, commerces, bureaux et logements seront implantés au sein de ce quartier bordelais qui sera relié à la ville par le futur pont Simone Veil. Ce seront les quais de Floirac qui clôtureront le projet Euratlantique, propice à l’achat d’un bien immobilier neuf à Bordeaux.

Parmi les programmes neufs de cet OIN, la tour Hypérion sera livrée très prochainement (juin 2021) et rassemblera des appartements neufs du studio au 5 pièces duplex. Faites de bois et de 5 bâtiments, des bureaux verront également le jour.

La tour Hypérion, du constructeur Eiffage, comptabilise 113 appartements dont les prix varient de 173 500 € pour les appartements une pièce à près de 500 000 € pour les appartements de 5 pièces.

Financer son achat immobilier neuf à Bordeaux

Pour un achat en résidence principale dans le neuf, les financements sont pluriels à Bordeaux. Le premier qui intervient est le prêt à taux zéro. Plus communément appelé « PTZ », ce crédit immobilier présente l’avantage de n’avoir aucun intérêts de remboursement.

Pouvant financer jusqu’à 40 % du prix d’achat d’un appartement neuf à Bordeaux ou d’une maison neuve, cet emprunt cumule les atouts, dont celui de posséder une période de différé de 5, 10 ou 15 ans.

Bordeaux Métropole propose également son propre prêt 0 %. De la même manière que le PTZ, ce crédit est à destination des primo-accédants et octroie jusqu’à 20 000 € pour les foyers de 4 personnes et plus.

D’un montant de 3 000 € à 6 000 €, le Passeport 1^er Logement de la ville de Bordeaux est accordé, là encore, aux personnes réalisant leur premier achat ou n’ayant pas été propriétaire de leur logement depuis 2 ans.

Toutes ces aides à l’achat immobilier sont évidemment cumulables entre elles et avec un crédit immobilier classique.

Investir dans un appartement neuf à Bordeaux

Pour les investisseurs, les programmes neufs dans lesquels louer des appartements, ce n’est pas ce qui manque à Bordeaux ! À conditions de réussir son opération…

En effet, pour qu’une opération immobilière soit jugée comme « réussie », plusieurs paramètres doivent être pris en compte : l’emplacement, le risque de vacance locative et la rentabilité locative du bien investi.

À Bordeaux, le prix du neuf en hypercentre est très élevé, parfois dépassant le seuil des 5 500 €. C’est pourquoi il est assez peu judicieux d’investir en centre-ville bordelais, le dispositif Pinel plafonnant les investissements à, justement, 5 500 €/m².

S’il n’est pas non plus interdit d’investir aux Chartrons, la défiscalisation Pinel ne sera peut-être pas aussi intéressante que pour un logement à Pessac, Talence ou encore Mérignac.

Saint-Augustin est un quartier bordelais où il y est pertinent de réaliser un investissement locatif. La présence de l’hôpital Pellegrin, de l’IFSI et de la faculté de médecine en fait un lieu de prédilection. Personnel hospitalier et étudiants se côtoient dans ce secteur où le risque de vacance locative est faible.

Investir dans un appartement neuf à Bordeaux : Pessac et Talence

Pessac et Talence sont des communes de la métropole très intéressantes pour les investisseurs. Ici, la population étudiante est très concentrée, du fait de la présence de l’université Montaigne, de l’IUT de Bordeaux, de l’École Nationale Supérieure d’Architecture et de la KEDGE Business School. Le campus universitaire de Talence apporte son lot de jeunes en quête d’un appartement à louer.

Parmi les critères de réussite pour un investissement locatif en Pinel, la rentabilité d’un bien est primordiale.

Paul souhaite investir dans un appartement neuf de 2 pièces à Pessac. D’une surface habitable de 47 m² avec un balcon de 6 m², le loyer Pinel de ce logement s’élève à 567 €/mois.

Affiché au prix de 209 000 €, la rentabilité locative de cet appartement neuf à Bordeaux Métropole est de 3,2 %.

Toutefois, Paul hésite avec un autre logement de 2 pièces à Talence au prix de 250 000 €, avec une surface un peu plus étendue. Le courtier immobilier neuf de Paul l’informe que pour cet appartement, les revenus locatifs mensuels s’élèvent à 611 €. Mais la rentabilité de ce bien est inférieure à celui de Pessac : 2,9 %.

Un investissement immobilier neuf à Bordeaux : miser sur l’Aéroparc

Parmi les grands projets du territoire bordelais, l’Aéroparc domine. Opération d’Intérêt Métropolitain (OIM), ce projet immobilier se déploie sur 400 hectares et se répartit sur trois communes : Mérignac, Le Haillan et Saint-Médard-en-Jalles.

Desservi par les transports en commun de Bordeaux (bus et tramway), le site est particulièrement pertinent pour l’investissement locatif en Pinel. Se développent sur l’Aéroparc des filières d’excellence centrées sur l’aéronautique-spatial-défense avec notamment de grands groupes tels que :

• Thalès
• Dassault
• Stelia
• Ariane Group
• Safran
• Sabena Technics

7 grands groupes industriels, 300 entreprises et 110 sous-traitants sont implantés au sein de ce vaste site. Pour parfaire ces chiffres, 45 000 salariés sont attendus et l’Aéroparc devrait permettre la création de 10 000 emplois.

En mars 2021, BordeauxIMMO9, courtier en immobilier neuf bordelais, recensait 17 programmes neufs disponibles à la commercialisation, avec près de 650 logements neufs allant du studio au 5 pièces.

Chantal et Pierre ont investi dans un appartement neuf à Bordeaux Mérignac de 3 pièces au prix de 254 000 pouvant accueillir un couple et un enfant.

Le loyer Pinel de ce bien est estimé à 663 €/mois maximum.

La rentabilité locative de l’appartement est de 3,13 %.

L’économie d’impôt réalisée sur 6 ans est de 30 480 €, sur 9 ans de 45 720 € et sur 12 ans de 53 340 €

L’état de santé du marché immobilier neuf à Bordeaux

Les prix de l’immobilier neuf à Bordeaux restent raisonnables, quoiqu’en disent les journaux pointant régulièrement du doigt la « flambée des prix bordelaise ». Si l’on en croit le dernier rapport de l’observatoire de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), entre 2019 et 2020, le prix du mètre carré neuf à Bordeaux a connu une hausse de 3,6 %, avec un prix évalué à 4 247 €. En comparaison, Nantes a connu une augmentation de +5,3 % de ses prix en 2020 (4 469 €/m²).

Au niveau des taux de crédit immobilier à Bordeaux, selon le baromètre de BordeauxIMMO9, ces derniers restent stables, voire toujours en baisse. En mars 2021, sur 15 ans, le taux d’emprunt immobilier moyen était de 0,91 %, sur 20 ans de 1,06 % et sur 25 ans de 1,33 %. Comparativement à l’année précédente à la même époque, sur 20 ans, les taux de crédit immobilier ont baissé de 10 points.

En décembre 2020 a été annoncée la prolongation du prêt à taux zéro. Une bonne nouvelle pour les primo-accédants. Prorogé jusqu’en 2022, le ptz permet à bon nombre d’accédants à la propriété de financer leur bien et de le rénover.

Au même titre que le prêt à taux zéro, la loi Pinel a également était prolongée de 4 ans. Jusqu’à la fin de l’année 2022, les investisseurs du marché immobilier neuf pourront obtenir une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 63 000 €. En revanche, le dispositif étant voué à disparaître, en 2024, l’économie d’impôt maximale ne sera plus que de 42 000, avec un pallier en 2023 à 52 500 €.

Pour les acheteurs ayant à cœur d’investir dans le neuf à Bordeaux, il est donc encore largement temps d’acquérir un bien ou deux dans la métropole avant que la loi Pinel ne s’éteigne.