Squats, loyers impayés, expulsions : la trêve hivernale s'applique-t-elle dans tous les cas

Depuis novembre, la trêve hivernale interdit en principe les expulsions de personnes ne payant pas leur loyer. Ce principe tolère cependant des exceptions et n'empêche pas de lancer des procédures pour obtenir une expulsion, rappelle en partenariat avec "France-Soir" Thierry Vallat, avocat au barreau de Paris.

Environ 14.000 expulsions locatives ont lieu en France chaque année. Mais depuis le 1er novembre dernier, la trêve hivernale épargne les locataires expulsables jusqu’au 31 mars 2018.

La loi prévoit en effet qu'un locataire ne peut pas se faire expulser de son logement, même si une mesure d'expulsion a été prononcée à son encontre par la justice. Cette règle du droit du logement est néanmoins soumise à certaines conditions d'application.

Qui sont les bénéficiaires?

C’est l’ article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution (source legifrance) qui dispose que les décisions de justice d'expulsion de locataire d'un appartement ou d'une maison ne peuvent pas être exécutées au cours de la trêve hivernale. Celle-ci dure plus longtemps que la saison d'hiver, puisqu'elle s'étend désormais sur une durée de 5 mois (de novembre à mars inclus).

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Ces règles sont applicables aussi bien en cas de location d'un logement vide que d'un logement meublé.

Mais ne sont pas concernés ni les locataires d'un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril, ni les occupants dont le relogement est assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de leur famille. Des locataires pouvant être hébergés dans ces conditions peuvent donc être expulsés même durant la trève.

Les locaux commerciaux ne sont pas non plus concernés, mais la loi vise aussi bien les locaux d’habitation que les locaux loués dans le cadre d’un bail mixte (habitation + local professionnel ou commercial), ainsi que les logements de fonction, et de manière plus générale les logements fournis dans le cadre d’un contrat de travail.

La loi ALUR a prévu que les squatters sont également protégés par la trêve hivernale, mais le juge peut toutefois leur supprimer le bénéfice de ce sursis si "les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les lieux par voie de fait".

Il ne suffit donc pas d'être présent dans un immeuble entre novembre et mars pour pouvoir y rester en toute légalité.

A noter que pour la première fois en 2017, les quelque 571 bidonvilles en France (regroupant environ 16.000 personnes) ne pourront pas être démantelés ou évacués pendant toute la durée de la trêve hivernale. En effet, la loi Egalité et citoyenneté, votée le 27 janvier 2017, permet désormais aux personnes vivant dans des bidonvilles ou dans des abris de fortune de profiter du répit hivernal. La loi prévoit en effet que les lieux soumis à ce répit saisonnier ne sont plus les "locaux d’habitation", mais plus largement, le "lieux habités".

Qu’est-ce qui est vraiment suspendu pendant la trêve hivernale?

La suspension s'applique à la mise en œuvre des expulsions, avec l'intervention d'un huissier de justice et, éventuellement, des forces de l'ordre. En revanche, un propriétaire peut tout à fait entamer les démarches de la procédure d'expulsion pendant cette période puis attendre la fin de la trêve hivernale pour la faire exécuter.

Rappelons qu’un locataire a deux mois pour payer ses arriérés de loyer ou charges, après délivrance d’un commandement de payer par huissier de justice. Si au terme de ce délai le locataire n'a pas régularisé sa situation, le bailleur va alors saisir le tribunal d'instance du lieu du logement pour obtenir un jugement condamnant le locataire défaillant à payer les sommes dues, et mettant fin au bail en prononçant l'expulsion.

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La décision du juge d’instance sera ensuite notifiée au locataire qui dispose d’un mois maximum pour faire appel. Passé ce délai, le locataire recevra un commandement d'avoir à quitter les lieux par huissier et aura deux mois pour obtempérer. Ce n'est qu'ensuite que l'expulsion par la force pourra être envisagée.

Donc, pendant la trêve, c’est bien l’expulsion forcée qui est suspendue, mais pas les procédures obtenir un jugement (qui durent entre 6 mois et un an).

Depuis le 27 mars 2014, un bailleur qui tenterait de procéder lui-même à l'expulsion d'un locataire est passible de 3 ans de prison et de 30.000 € d'amende (Code pénal - Article 226-4-2). La trêve hivernale suspend également les coupures de gaz et d'électricité en cas de factures impayées.

Le décret du 27 février 2014 instaurant l'article L. 115-3 du Code de l'action sociale et des familles, a mis en place le principe de trêve pour l'eau, l'électricité et le gaz en interdisant aux fournisseurs de ces services de couper leur alimentation dans une résidence principale.

Cependant, les fournisseurs peuvent quand même décider de restreindre la puissance du compteur, à moins que le locataire ne soit bénéficiaire du tarif de première nécessité.

Quand s’achève la trêve hivernale?

Les expulsions de locataires pourront reprendre du 1er avril 2018 au 31 octobre 2018. Il doit obligatoirement quitter les lieux. A défaut, une procédure d'expulsion peut être engagée à son encontre, passé le 31 mars. Entre 2000 et 2015, les décisions judiciaires d’expulsions pour impayés ont augmenté de 80 % et le nombre d’expulsions avec concours de la force publique a presque triplé, passant de 5. 936 à 14 .127.